Gemeinwohlorientierte Konzeptverfahren
Immobilienentwicklung für lebenswerte, gerechte und nachhaltige Städte
Gemeinwohlorientierte Konzeptverfahren eröffnen andere Möglichkeiten für Kommunen, Eigentümer*innen, Initiativen und Immobilienakteur*innen, gemeinsam an der Stadt von morgen zu bauen – inklusiv, fair und zukunftsfähig.
Gemeinwohlorientierte Immobilienprojekte, wie sie die Montag Stiftung Urbane Räume bereits an sechs Orten gemeinsam mit der Nachbarschaft entwickelt hat, sind Impulsorte und tragen zu einer zukunftsfähigen und gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung bei. Sie stellen den Menschen in den Mittelpunkt und bieten eine Chance zur Teilhabe.
Mit dem Prozess „Gemeinwohlorientierte Konzeptverfahren“ entwickelt die Stiftung zusammen mit vielen Akteur*innen innovative Wege, wie Kommunen und andere Eigentümer*innen Grundstücke und Immobilien zukunftsfähig vergeben und gestalten können. Im Zentrum steht: Nicht der höchste Preis entscheidet – sondern das beste Konzept.
Die Montag Stiftung Urbane Räume hält es in einer chancengerechten Stadtentwicklung für zentral, dass Grundstücke nach Konzept veräußert werden. Ihr Ziel ist es, das Verfahren mehr zur gängigen Praxis werden zu lassen und damit mehr gemeinwohlorientierte Immobilienprojekte zu ermöglichen. Ein erstes Ziel auf diesem Weg ist die Erarbeitung von Qualitätskriterien für eine konzeptverfahren-basierte gemeinwohlorientierte Immobilienentwicklung. Diese sollen Grundlage für ein musterhaftes (Vergabe-)verfahren sein und knüpfen an bestehende Empfehlungen, Qualitätskriterien und Verfahrensleitlinien an bzw. konsolidiert diese.
„Konzeptvergaben sollten auch beim Verkauf von weiteren Liegenschaften der öffentlichen Hand stärker zur Anwendung kommen. Die Gestaltungsmöglichkeiten der Verfahren zur Konzeptvergabe sind vielfältig“.
Konzeptverfahren: Faire Vergabe durch Qualität statt Höchstpreis
Konzeptverfahren (auch Konzeptvergabe oder Konzeptausschreibung genannt) sind eine Form der Grundstücksvergabe, bei der nicht der Marktpreis, sondern die Qualität des Nutzungskonzepts über den Zuschlag entscheidet.
Besonders Kommunen können damit ihre Stadtentwicklungsziele wirkungsvoll verfolgen und die Vergabe aktiv steuern.
- Statt Veräußerung zum Höchstpreis: Vergabe zum Festpreis
- Fokus auf Qualität, Nachhaltigkeit und soziale Wirkung
- Mehr Chancengleichheit durch offene und niedrigschwellige Verfahren
Mit der Neuen Leipzig-Charta bekommt die Gemeinwohlorientierung unter dem Titel “Die transformative Kraft der Städte für das Gemeinwohl” einen hohen Stellenwert. Auch im Bereich von Geldanlagen legt die EU ein Augenmerk auf Gemeinwohlorientierung und Nachhaltigkeit und weitet ab 2025 die Berichterstattungspflicht vieler Unternehmen über die Auswirkungen ihres Handelns auf die Gesellschaft aus: Mit den sogenannten ESG-Kriterien müssen Unternehmen Rechenschaft über ihre Aktivitäten in den Bereichen Umwelt (environment), Soziales (social) und Unternehmensführung (governance) ablegen.
Gemeinwohlorientierte Immobilien sind mehr als Gebäude – sie sind soziale Orte mit gesellschaftlichem Mehrwert. Sie entstehen aus kooperativen Entwicklungsprozessen, berücksichtigen ökologische, soziale und wirtschaftliche Nachhaltigkeit und bieten langfristig bezahlbare, flexible und inklusiv nutzbare Räume.
- Sie fördern Nachbarschaft und Teilhabe.
- Sie stärken das Lebensumfeld und den sozialen Zusammenhalt darin.
- Sie sind wirtschaftlich tragfähig und nicht spekulativ bzw. gewinnorientiert.
- Sie werden ressourcenschonend entwickelt und betrieben.
Von kleinen Wohnprojekten bis zu großvolumigen Quartiersentwicklungen: Gemeinwohlimmobilien können dort entstehen, wo Menschen, Kommunen und Immobilienakteur*innen gemeinsam Verantwortung übernehmen.
Im Prozess wurden bereits vier Grundprinzipien herausgearbeitet, die die Gemeinwohlorientierung definieren:
- Gemeinwohl als Basis – Orientiert an langfristigem Nutzen für die Allgemeinheit
- Gemeinsame Aushandlung – Beteiligung und Berücksichtigung vielfältiger Perspektiven
- Offenheit & Niedrigschwelligkeit – Zugang für unterschiedlichste Akteur*innen
- Gute Kooperation – Dialog, Transparenz und partnerschaftliche Weiterentwicklung
Diese Prinzipien sollen als Teil aller Verfahrensphasen systematisch eingesetzt werden.
Montag Stiftung Urbane Räume gAG
Die Montag Stiftung Urbane Räume gAG ist eine gemeinnützige, operative Stiftung. Sie wurde 2005 gegründet und gehört zur Gruppe der Montag Stiftungen in Bonn. Mit ihren Projekten nach dem Initialkapital-Prinzip erprobt die Stiftung eine Methode für gemeinwohlorientierte Stadtteilentwicklung, die nachhaltig Chancen für Menschen bietet, ihre Zukunft selbst zu gestalten. Es wurden bereits mehrere Nachbarschaftsprojekte in ganz Deutschland fertiggestellt, weitere sind in Planung.
Diese Erfahrung überträgt die Stiftung jetzt auf Konzeptverfahren, hat den hier beschriebenen Prozess initiiert und koordiniert ihn.
Ansprechpartner: Sascha Kullak
Der Beirat als Arbeitsgremium und kritische Freund*innen
Ein Arbeitsgremium aus 16 Beirät*innen begleitet den Prozess. Seit Januar 2024 unterstützen sie den Prozess und die Redaktion des digitalen Leitfadens als Impulsgeber*innen und kritische*r Freund*innen. Gemeinsam mit diesen Expert*innen aus unterschiedlichsten Bereichen der Stadt- und Immobilienentwicklung entsteht ein multiperspektivischer Blick, in dem vielfältiges Wissen und wertvolle Erfahrungen aufeinandertreffen.
In regelmäßig stattfindenden Treffen, welche durch die Montag Stiftung Urbane Räume vorbereitet, durchgeführt und durch die stattbau münchen GmbH unterstützt werden, erfolgt in Kleingruppen eine tiefgreifende Auseinandersetzung mit den Themen.
Beiratsmitglieder
| Staat | Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau & Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen | Christian Meyer |
| Kommune | Stadt Frankfurt - Amt für Wohnungswesen | Katharina Wagner |
| Landeshauptstadt Stuttgart - Amt für Stadtplanung und Wohnen | Michael Kunert | |
| Freie und Hansestadt Hamburg – Agentur für Baugemeinschaften | Elke Seipp | |
| Forschungsinstitut/ Stiftung | Deutsches Institut für Urbanistik | Ricarda Pätzold |
| TH Lübeck – Fachbereich Bauwesen | Marcus Menzl | |
| Montag Stiftung Urbane Räume | Johanna Debik | |
| Planung / Beratung / Koordinierung / Umsetzung | stattbau münchen | Natalie Schaller |
| stattbau Berlin | Constance Cremer | |
| Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen | Birgit Kasper | |
| Initiative / Zivilgesellschaft | Hansaforum, Münster | Sascha Kullak |
| Konglomerat e.V., Dresden | Bettina Weber | |
| Exrotaprint, Berlin | Daniela Brahm | |
| Mehr als Wohnen, Zürich | Claudia Thiessen | |
| Immobilienwirtschaft | Max von Bredow Baukultur | Karin Drexler |
| belius GmbH | Andreas Krüger |
Stattbau München GmbH
Die stattbau münchen GmbH berät und begleitet Kommunen und die Immobilienwirtschaft bei baulichen Entwicklungsprozessen. Gemeinsam mit den Beteiligten entwickelt sie Konzepte zu Mobilität und Nachbarschaftsentwicklung und Quartiersmanagement. Im Fokus steht der gesellschaftliche Mehrwert der Entwicklung und dessen langfristige Sicherung durch fruchtbare Partnerschaften und wirksame Instrumente. Hierzu werden mit den Kommunen passende Konzeptvergabeverfahren entwickelt. Mit diesem Hintergrundwissen entwirft, organsiert und moderiert die stattbau münchen GmbH im Auftrag und in Zusammenarbeit mit der Stiftung den Beiratsprozess und lässt eigene Erfahrungswerte einfließen.
Ansprechpartnerin: Natalie Schaller
| 2024 | Vier Beiratstreffen mit den Schwerpunkten: Reflexion des Vorgehens, Ziel, Zielgruppe, Kriterien für gemeinwohlorientierte Immobilien-Entwicklung Drei Beiratstreffen zur Formulierung von Verfahrensempfehlungen |
| 2025 | Redaktion und Ausgestaltung des Leitfadens |
| 2026 | Qualifizierung von Planungsbüros im Bereich von gemeinwohlorientierten Konzeptverfahren |
| 2027 | Reallabore/Pilotprojekte zum Testen des Instruments |
| Laufend | Austausch und Fokusgespräche mit weiteren Akteur*innen, die sich mit verwandten Themen beschäftigen und ihre Expertise ergänzen möchten |
Prozessevaluation Volkshaus Cotta
Es gibt wenige praktische Beispiele für durchgeführte Konzeptverfahren im Bestand. Aufgrund dessen hat die Montag Stiftung Urbane Räume den Prozess Volkshaus Cotta in Dresden als Beispiel für ein solches Konzeptverfahren methodisch evaluiert, um daraus zu lernen. Diese Evaluation wird hier zur Verfügung gestellt.
Auch wenn hier von noch keinem Paradebeispiel die Rede sein kann, verdeutlicht das Volkshaus, das grundsätzliche Ziel: Eigentümer*innen können durch strategische Planung Räume schaffen, die Kultur, Kreativität und Nachbarschaft vereinen. Durch die gezielte Einbindung gemeinwohlorientierter Akteur*innen entstehen Orte, die den Stadtteil stärken und neue Perspektiven eröffnen.
Ergebnisse der Prozessevaluation: Download
ZUKUNFT STATT LEERSTAND
Gebäude nach Konzept veräußern. Ein Leitfaden für kleinere Kommunen. Initiiert vom Netzwerk Zukunftsorte e. V. in Zusammenarbeit mit Montag Stiftung Urbane Räume gAG, FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V., Bundesvereinigung Landesberatungsstelle gemeinschaftliches Wohnen in Hessen und Dezentrale – Netz für gemeinschaftliches Wohnen in Sachsen.
Leitfaden: Download
Aktuell wird vom Arbeitsgremium und der Montag Stiftung Urbane Räume gemeinsam mit einer Gruppe Critical Friends ein digitaler Leitfaden entwickelt, der alle Informationen rund um gemeinwohlorientierte Konzeptverfahren bündelt.
Ziel: Ein praktikabler, deutschlandweit anwendbarer Standard für die Entwicklung von Gemeinwohl-Immobilien nach dem Konzeptverfahren.
Kontakt:
Sie sind Eigentümer*in, in der Verwaltung tätig oder Teil einer Initiative? Sie interessieren sich für einen Austausch zum Thema Gemeinwohlorientierte Konzeptverfahren?
Melden Sie sich gern!
Sascha Kullak
Referent Gemeinwohl und Konzeptverfahren
Tel.: +49 (0) 228 267 16-485
s.kullak(at)montag-stiftungen.de